“商改租”是商办类存量房的出路吗?

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浏览量:56451     发布时间:2019-03-28

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某商办类项目售楼中心(《中国经济周刊》记者胡巍摄)除了已经建设完成的项目“滞销”,更尴尬的是在建项目“停工”。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅告诉《中国经济周刊》记者,“3·26”新政规定的“开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米”,是指在2017年3月26日之前拿到施工证的项目不受影响,而对于那些没有拿到施工证的项目,即便在规划已经报批的情况下也必须将户型调整为最小分割单元不得小于500平方米的户型,否则不能获得施工证,“也就是说,目前处于停滞状态的不仅是房子的销售,还有开发商已经获得的土地的开发。 ”郭毅进一步解释说,一些项目的开发商不得不将原先小户型改为不小于500平方米的大户型,而大户型的实际市场需求很小,占商办类项目总量不到1%。

上述开发商负责人对《中国经济周刊》记者说:“幸好我们在去年3月26日之前就获得了施工证,在前期户型设计上也为小型工作室这部分需求预留了空间,我们的项目才没在施工工程中受到影响。

”当初土地规划为何批了这么多商办类项目?上述开发商负责人向《中国经济周刊》记者介绍,他们也曾想过其他办法消解库存,比如转型共享办公空间,但最终没有谈成。

“附近的商业氛围不够浓厚,没有对创业人才和创业服务机构的吸引力,商业环境不足以支撑共享办公这种业态。 ”郭毅告诉《中国经济周刊》记者,该现象不仅出现在顺义,在北京的房山和大兴也较为普遍。 “我一直不理解,在没有足够产业,也吸引不了太多人群的情况下,在土地规划上批出如此多的商业办公地块的依据是什么。

”她认为,开发商拿到地块后,根据市场的实际需求开发产品,若对于居住的需求远大于对办公的需求,开发商势必会选择开发“类住宅”产品,这是市场规律使然。 “如果在没有足够的产业和人口集群的地块上要求开发商开发市场需求很小的办公类产品,政策本身的合理性就存在疑问。 ”如今,北京市住建委虽然否认出台了存量商办改公租房的政策,但并未提及转型职工集体宿舍及公寓式酒店这项方案。

两者的可行性又有多大?其实,在2017年7月发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》就曾提出,鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。

此后,上海、南京等多个城市提出“商改租”。 今年5月,北京市住建委等部门联合发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,其中提出的三个来源中就包括:各区结合区域规划调整需要,将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。

早在“3·26”新政公布之初,一些中介从业者就曾对记者表达过这样的想法:“那么多‘商改住’滞销,长期下去会形成大量的存量,到时候总要有个说法,说不定政策上就会有松动,没准土地性质也就‘商改住’了。 ”随着顺义关于存量商办类项目改造方案研讨会的召开,一些人认为这似乎代表了政策松动的迹象。

但郭毅对记者表示:“在特定区域内有多少商办类建设用地指标和住宅类用地指标都是确定的,即便真的实现土地性质上的‘商改住’,也是需要使用指标的,不存在因为大量商办类项目库存积压的情况就导致政府在这个问题上‘松口’的可能。 ”不过对于“商改租”,郭毅分析认为,积压的库存改成职工集体宿舍或公租房,在不发生产权转移,即不产生买卖行为的前提下,在法理上也是说得通的,“当然,现在北京市住建委明确否决公租房这一可能性,那这个问题就不用再讨论了。

”除了政策上的支持,另一个绕不开的话题是技术上的改造难度。

有商办类项目销售部门负责人告诉《中国经济周刊》记者,从商水商电改成民水民电就是政府“一句话的事儿”,但是天然气管线在初期规划时并不存在,如果建筑已经基本完工,不可能再加进去,如果加在楼体外面,消防验收时肯定通不过。 郭毅告诉记者,天然气管线在施工中应该埋在建筑实体下方,当建筑实体已经基本完工之时,完全没有加装天然气管线的可能,“从技术上说,公寓式酒店这个方案最容易实现,因为不涉及天然气接入的问题。

”《中国经济周刊》记者曾就北京商办类项目改造问题联系采访北京市住建委,但截至记者发稿时尚未收到回复。

“3·26”新政对商办类项目做出的限制(部分)1商办类项目不得擅自改变为居住等用途;2开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米;3开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织,购房者不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织;4本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或个人所得税。

5中介机构不得以任何方式宣传商办类项目可以用于居住;6商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。 《中国经济周刊》记者银昕|(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第30期)。